Ny fastighetsmäklarlag – vad innebär den?

Under sommaren 2021 trädde en ny fastighetsmäklarlag i kraft. Fastighetsmäklarlagen är en lag som behandlar regler för vad en fastighetsmäklare ska och får göra. I lagen finns bland annat en så kallad generalklausul, det vill säga en allmänt hållen lagregel som är tänkt att kunna användas i många olika situationer som lagstiftaren inte kan eller vill precisera på förhand. Enligt den generalklausulen ska en mäklare utföra sitt jobb omsorgsfullt och alltid följa god fastighetsmäklarsed.

Bakgrunden till den nya mäklarlagen är de europeiska penningtvättsregler som finns. Enligt direktiv som EU har gett ut så ska även fastighetsmäklarföretag stå under tillsyn i penningtvättslagen. Fastighetsmäklarutredningen påbörjades i maj 2017 och trädde i kraft första juli 2021.

Den nya mäklarlagen medför en rad förändringar, de tre mest omfattande är:

• Ökad och mer heltäckande tillsyn över branschen.
• Registreringskrav på fastighetsmäklarföretagen.
• Att fastighetsmäklarföretag ska stå under tillsyn i penningtvättslagen.

Vad innebär nya fastighetsmäklarlagen?

Lagen har blivit indelad i fem olika kapitel och i denna artikel läggs vikt på kapitel två och tre, registreringsplikt och fastighetsmäklarverksamheten.

• Kapitel 1: Inledande bestämmelser
• Kapitel 2: Registrering
• Kapitel 3: Fastighetsmäklarverksamhet
• Kapitel 4: Tillsyn och straffansvar
• Kapitel 5: Överklagande och bemyndigande

Registreringsplikt för fastighetsmäklarföretagen

Den största förändringen i den nya lagen är att även fastighetsmäklarföretag omfattas av en registreringsplikt hos Fastighetsmäklarinspektionen (FMI). Ett fastighetsmäklarföretag är enligt lagen ”en juridisk person i vilken en eller flera fastighetsmäklare bedriver yrkesmässig förmedling av fastigheter, delar av fastigheter, bostadsrätter, byggnader på annans mark, tomträtter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter”. Kärnpunkten här är var verksamheten bedrivs, och inte var mäklaren är anställd. Syftet med registreringen är att FMI ska kunna utöva tillsyn över mäklarföretagen som de europeiska penningtvättsreglerna kräver. Ett exempel på detta är att en mäklare som bedriver verksamhet i exempelvis ett aktiebolag måste registrera både sig själv och sitt bolag hos FMI.

Läs mer på Fastighetsmäklarinspektionens hemsida.

I lagen görs det skillnad på var mäklare är anställda och var de bedriver verksamhet. Inom mäklarbranschen är det vanligt att man som mäklare är anställd i sitt eget bolag och bedriver verksamhet i ett annat bolag. När det kommer till registreringsplikten så är det företaget där verksamheten bedrivs som berörs och måste vara registrerat. Bedrivs det ingen verksamhet finns det heller inget syfte att utöva tillsyn.
Exempel: En mäklare är anställd i sitt eget aktiebolag men bedriver verksamheten i ett annat bolag. Mäklaren behöver inte ha sitt aktiebolag registrerat hos FMI men däremot måste det andra bolaget (där verksamheten bedrivs) vara registrerat, samt mäklaren själv.

Kraven för registrering i nya mäklarlagen

Kraven för registrering för fastighetsmäklare och fastighetsmäklarföretag bygger delvis på samma premisser; de ska ha betalat ansökningsavgift, inte befinna sig i konkurs samt vara lämpad att verka som mäklare respektive bedriva fastighetsmäklarverksamhet.

Nya lagen för dig som mäklare

Förbuden mot självinträde, förtroenderubbande verksamhet samt att uppträda som om ombud är inga nyheter för mäklarna, dessa förbud har gällt även tidigare. Det som är nytt är att även fastighetsmäklarföretagen numera omfattas av förbuden.

Förbud mot självinträde

Detta förbud innebär att en mäklare inte får köpa en fastighet i anslutning till ett uppdrag att förmedla den. Samma gäller numera för mäklarföretag, de får inte köpa en fastighet som någon av företagets mäklare har eller har haft i uppdrag att förmedla. Orsaken är att säljaren ska kunna lita på att mäklaren handlar som en oberoende mellanman.

Förtroenderubbande verksamhet

Detta förbud har funnits innan och kvarstår för mäklare men utökas med att mäklarföretag inte får ägna sig år verksamhet som kan rubba förtroendet för de mäklare som är verksamma i företaget. Tidigare var formuleringen i lagen ”ägnat att rubba förtroendet”, som nu har ersatts med ”som kan rubba förtroendet”. Ett exempel på förtroenderubbande verksamhet är om en mäklare förmedlar bostadsrätter i en bostadsrättsförmedling där mäklaren själv är medlem.

Uppträda som ombud

Varken mäklare eller mäklarföretag får företräda säljare gentemot köpare eller köpare gentemot säljare.

Förbud mot förmedling till eller ifrån närstående

Detta förbud har funnits tidigare men utvidgas nu till att gälla mellan mäklarkollegor verksamma i samma företag, eller mäklare verksamma i företag som har nära anknytning till varandra. I regeringens proposition 2020/21:119 beskrivs att nära anknytning kan anses föreligga då två fastighetsmäklarföretag har samma ägare eller på något annat sätt har en intressegemenskap. Nära anknytning kan också anses föreligga mellan mäklare i fastighetsmäklarföretag som bedriver verksamhet under samma varumärke.

En vanlig missuppfattning är att tro att man som mäklare inte kan köpa ett objekt som man blivit intresserad av, om det är en kollega som förmedlar det – så är det inte utan det lagen säger är att det är förbjudet att förmedla till en kollega – inte att det är förbjudet att köpa. Med andra ord är det fritt fram att lägga bud, dock är den förmedlande mäklaren skyldig att hoppa av uppdraget så fort det uppdagas att en närstående eller kollega är intresserad av objektet. Vidare är det upp till uppdragsvidaren att avgöra om hen vill anlita en ny mäklare eller inte. Hoppar en mäklare inte av ett uppdraget som en kollega eller närstående blivit intresserad av så riskeras en varning från FMI.

Fördelen med att detta förbud utvidgats är att det kan bidra till att minska de gråzoner som fanns i den tidigare fastighetsmäklarlagen gällande lämpligheten i att exempelvis förmedla till eller från en mäklarkollega som inte är delägare eller lämpligheten i att arbetsgivaren förmedlar till eller från sina anställda mäklare. I den tidigare fastighetsmäklarlagen räknades nämnda kategorier inte som närståendeförmedling. Mäklarsamfundet har dock även tidigare normalt avrått från att ingå sådana förmedlingsuppdrag för att inte riskera att kunder eller andra uppfattar tjänsten som närståendeförmedling och för att inte riskera att mäklarens förtroende rubbas.

I den nya lagen kommer numer även följande att räknas som närstående till mäklaren:

• Alla mäklare som bedriver verksamhet i samma fastighetsmäklarföretag som mäklaren.
• Alla mäklare som bedriver någon del av sin verksamhet på samma fastighetsmäklarföretag som mäklaren även om de inte är anställda på samma fastighetsmäklarföretag.
• Mäklare som bedriver verksamhet i ett fastighetsmäklarföretag som har en nära anknytning till det fastighetsmäklarföretag som mäklaren själv bedriver verksamhet i.

För övrigt är fastighetsmäklarnas skyldigheter i stort sett oförändrade i den nya lagen med några skillnader:

Förvaringsplikt – Denna förpliktelse innebär att mäklaren måste förvara kopior av de handlingar som hör till förmedlingsuppdraget hos mäklarföretaget som mäklaren är verksam i. Exempel på sådana handlingar är journalen, anbudsförteckningen, överlåtelsehandlingar och objektsbeskrivningen. Anledningen till bestämmelsen är att FMI i sin tillsyn får förelägga en registrerad mäklare och ett registrerat företag att lämna de upplysningar och ge in de handlingar som behövs för att kunna göra tillsyn. För att det ska vara möjligt krävs det att både mäklarna och företagen har tillgång till handlingarna.

Läs mer om förvaringsplikten här.

Digitala dokument – I branschen har det länge efterfrågats möjligheten till digitalt signerade avtal. I den nya fastighetsmäklarlagen införs nu en ny bestämmelse som ingår i lagens tredje kapitel och innebär att uppdrags- och depositionsavtal får undertecknas med elektronisk underskrift. Vid undertecknande av dessa avtal kommer det gå bra att använda sig av exempelvis BankID. Valmöjligheten att signera avtalen för hand kvarstår dock.

Observera att ovanstående bestämmelse inte medför någon förändring när det gäller formkraven för köpekontrakten och överlåtelseavtalen. För dessa kontrakt gäller även fortsättningsvis principen ”penna på papper” för dess giltighet. Köpekontrakten och överlåtelseavtalen regleras i annan lagstiftning än fastighetsmäklarlagen vilket innebär att det måste till en förändring i jordabalken respektive bostadsrättslagen för att ändra reglerna kring dessa avtal.

Läs mer om digitala dokument här.

FMI - Tillsyn och straffansvar

Till skillnad från tidigare så kommer FMI i och med den nya lagen kunna förelägga både mäklarföretag och mäklare att lämna upplysningar samt ge tillgång till handlingar. FMI har även möjlighet att avgöra pågående tillsynsärenden även om mäklaren ansökt om att bli avregistrerad på egen begäran. Eventualiteter som att ingripa mot oregistrerade bolag samt att göra platsbesök vid tillsyn, möjliggörs. Oregistrerade bolag som bedriver fastighetsmäklarverksamhet kan föreläggas att ansöka om registrering och åläggas vite om de inte ansöker, och mäklare som är verksamma utan registrering kan dömas för brott mot fastighetsmäklarlagen.

Penningtvättslagen och mäklarföretag

I och med att fastighetsmäklarföretagen enligt den nya mäklarlagen står under tillsyn så har man valt att dela upp ansvaret enligt penningtvättslagen mellan mäklare och mäklarföretagen. I stora drag kan man säga att båda parter har skyldighet att vara uppmärksamma på att förhindra att penningtvätt sker. Såväl mäklarföretag som mäklare har samma ansvar som bankerna när det kommer till att vara uppmärksamma på vart pengar i affärerna kommer ifrån. Det som mäklarföretagen kommer ansvara över är:

• Den allmänna riskbedömningen av verksamheten.
• Upprätthålla riktlinjer och rutiner.
• Utbildning av personal.
• Lämplighetsprövning av anställda.

Penningtvättslagens skyldigheter för mäklare:

• Följa företagets rutiner och riktlinjer.
• Uppnå kundkännedom.
• Rapportera misstankar till Finanspolisen.
• Fortlöpande granskning av affärsrelationer och transaktioner.
• Dokumentation av vidtagna åtgärder samt bevarande av handlingar.